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李宇嘉:金九银十褪色背后的地产趋势和转型路径
发布时间:2018-10-09 09:17:20  IP 地 址:150.109.52.172

  作为楼市传统旺季的“金九银十”,今年的成色不足铁板钉钉,但降温之快超出预期。克而瑞统计,9月28个一二线城市新房成交量同比下跌41%;打折促销成为近期楼市主题,恒大全国楼盘折扣营销,商办低至六折;万科厦门项目启动实质性降价销售;各地新盘去化普遍降至60%,西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住房市场,9月出现“量价齐跌”的迹象。上海二手住房成交连续3个月下跌,二手住房价格指数连跌9个月,深圳报价下跌的二手房源占55%。

  同时,对未来市场走势,开发商近期突现悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福和泰禾等在内的龙头房企,纷纷表示要收缩战线,或者退出四线城市,或裁撤部分事业部、区域公司,或者叫停拿地和开工。近期,在万科秋季例会上,作为主题的“活下去”刷爆会场。一众龙头开发商情绪低落,导致土地市场现“流拍潮”。2018年1~8月,全国300城共推地18468宗,流拍890宗,创历史新高;底价摘牌也成常态,热点城市多宗地因无人报价而收回。

  让人疑惑的是,相比此前三轮回调期,即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年,当前开发商面临的市场形势好得多。首先,尽管商品房交易增速下滑,但销售面积和金额依然保持正增长,今年1~8月销售额同比增长高达14.5%。而此前三轮回调期,均出现了销售负增长;其次,2018年前三季度,TOP20房企销售额同比增速高达35%,千亿房企有18家;最后,今年上半年上市房企迎来史上最好半年报,135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%,其中1/3家的利润翻番。

  同时,近期国家出台了一系列政策,鼓励基建投资“补短板”,激发居民消费潜力,房贷利息税前扣除明年起实施;尽管棚改降速,但并未叫停,只是货币化渐渐退出。1~8月,全国棚改已开工465万套,完成投资11900多亿元,完成年度目标任务的80%。此外,固定资产投资和消费增速创新低的情况下,加上贸易战愈演愈烈,国家对内需无比重视。无论是新型城镇化,鼓励农民进城,还是基于满足美好生活诉求,在衣食住行方面的改善等,都将是扶持政策的着力点。

  由上,我们就需要甄别,近期楼市回调是短周期的,还是趋势性的?房企看淡后市,是真看空,还是策略为之,意在为低价“捡漏”铺垫?笔者认为,自2016年9月底开启新一轮调控以来,特别是去年7月开启“去杠杆”以来,楼市传统的“金九银十”开始褪色。今年7月31日,会议明确“遏制房价上涨”,8月11日住建部沈阳会议落实会议指示,再启“约谈问责”,意味着调控继续加码,房价管控进一步严格,楼市下行期到来,9~10月楼市回落在情理之中。

  开发商之所以悲观,一是目前开发商已达成共识,政策不再支持楼市了。过去,但凡房价普涨、市场升温,调控如影随形,但大家普遍认为,后续政策一定会松绑。也就是,调控政策和市场运行是“周期性”或“钟摆”式的。但现在,除非经济断崖式下滑,否则调控将一以贯之,即持续紧缩;二是市场化进入纠偏阶段。当前,无论是资金脱实向虚、系统性风险预期抬升,抑或因中兴事件而暴露出来的科技实力短板,甚至内需不振和近期热议的所谓“消费降级”,在很多人看来,都是地产惹的祸。

  无疑,楼市成为“众矢之的”,政策开始全面纠偏过去20年住房过度市场化。比如,土地不再单纯“招拍挂”,限价、配建、自持常态化;政策更强调回归居住属性、住房保障、租赁培育、产城融合和公共服务跟上等,严厉打击炒地、炒房;楼市交易摩擦越来越大、房价不允许上涨,以让利于民,楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。同时,尽管近年来各大开发商纷纷探索转型,但无论是向房地产上下游转型,还是干脆跳出地产,都未探索到明确的、匹敌地产的盈利模式。龙头开发商树大招风、船大难掉头,面对的市场和政策压力,以及舆论压力会更大。

  笔者认为,楼市回调是缓慢的,“高位平衡”乃大趋势。因为,与10年前相比,土地购置、新开工、销售面积和金额等体现出的楼市体量,已上了几个台阶。无论对投资、对金融稳定,还是对地方财政,抑或对民生和舆论等,其影响不可同日而语。特别是,当前经济全局开始从“稳中向好”转向“稳中有变”,对楼市稳定的诉求强烈。因此,7月31日会议提出“六稳”,其中就包括稳预期、稳投资;8月11日住建部会议提出“3稳”,即稳预期、稳房价、稳地价。

  近期数据显示,房地产前端的开发投资和后端的销售,下行通道都将开启。1~8月份,全国商品房销售面积同比仅增长4%,9月份24个热点城市新房销售环比8月下跌10%,新盘从过去的“摇号售房”迅速逆转至打折促销,9月26个热点城市新盘去化率下行至73%,预计今年前三季度新房销售增长在2%左右,甚至是零增长。另外,由于高基数效应,加上各地土地流拍不断,纯粹的“招拍挂”供地减少,地价开始下行,今年四季度开发投资和新开工也将承压。

  除了房地产以外,近期数据显示,宏观经济局面“稳中有变”。一是固定资产投资、社会消费品零售总额等等,增速都创历史新低或十几年新低;二是中国旅游研究院测算,国庆前4天全国游客人次同比增长8.8%,旅游收入同比增长8.12%,相比去年同期18.9%、21%的增速均有明显下降,且均降至过去15年来的次低水平;三是9月制造业PMI降至50.8,财新PMI降至50,两者均为过去两年的次低值,意味着制造业景气出现明显下滑;四是国庆期间美债利率创新高,全球货币紧缩,港股和中概股均大幅下跌;最后,民营企业融资难、融资贵积弊难解。

  基于此,央行7日宣布,下调存款准备金率1个百分点,除基于偿还中期借贷便利、对冲10月中下旬税期外,降准缓解经济金融困境的意图明显。显然,降准也利好楼市,特别是对冲近期需求端突然趋冷也有一定作用,当然流动性利好的是合理住房需求,而非投资炒作需求。此外,保障房(包括共有产权)、棚改、租赁和产城融合等都会被重视,这些都意在对冲楼市下滑。总之,未来政策会鼓励合理住房需求、基于实体经济的空间需求,这会让楼市也在高位平衡,体量回调是小幅度的。对于开发商而言,告别跑马圈地的转型,确实是阵痛,但能将人、产业、地产、城市融合起来,建有人住、买得起,实体运营且能支付得起的房子,就有未来。

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