• 百余次调控下为何仍万人抢房?限价摇号变相刺激了需求
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2018-06-06  /  浏览:930 次  /  
  
  6月5日,天津市出台楼市调控新政,明确严格落实天津市房地产市场调控政策,加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格进行追责问责。
  此前一天晚间,湖北宜昌市发布《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》,宣布要加大商品住房供应,不得夜间开盘和开展销售活动,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。同时,对商品住房申报价格过高等行为进行规范。
  按照中原地产研究中心的数据,今年年内,全国各地的房地产调控政策已经多达百余次。
  即便调控政策不断,但是市场上却出现了“万人抢房”、“深夜排队交购房审核资料”、“一房难求”等现象,为此,住建部约谈了12个城市相关部门。为何楼市之火难熄?澎湃新闻采访了业内多位专家,试图找到答案。
  楼市调控压抑需求释放
  楼市调控压抑的部分购房需求反弹或是楼市“火”起来的其中一点原因。
  中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强指出,楼市调控本身已经经历了很长一段时间,一些从最初观望的购房者看到房价出现上涨后也增加了部分市场购房需求。
  回顾楼市调控政策可以发现,2016年9月30日各地开启限购政策被认为是打响楼市调控的第一轮。2017年3月17日,以北京为调控范本,各地开启楼市调控升级,各地开启限售模式。第三轮调控政策则从2017年7月开始,租赁成为政策的主要内容,2017年9月开始,第四轮调控开启,三四线城市不断加入楼市调控行列。
  而从2018年3月份,特别是两会前后开启的房地产调控政策被业内认为是2016年“930”后的第五轮楼市调控。其主要特征是热点城市购房出现刚需优先摇号以及出现限价房。
  “限价”造成价差,价格信号已失灵
  “限价”被认为是造成楼市火爆的又一主因。
  王业强称,执行限价措施是平稳房价行之有效的政策,在一段时间内房价出现异常波动后可以起到维持房价稳定的作用,但是长期使用就会出现价格信号失灵的现象。
  据新华日报报道,南京775套限价房引来1.25万人抢购,报名通道一度瘫痪。
  浙江大学房地产研究中心主任贾生华指出,由于限价造成了一二手房价格倒挂,“买到就赚到”的思想使得限价政策刺激了购房热情,另外一方面,由于房源有限,也造成了排队买房等现象。现在来看,限价措施并未稳定市场情绪。
  在中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立看来,限价等行政调控措施扭曲了市场的一些情况。限价在一定的时间内是有效的,可以起到平抑市场、降温的效果,但时间长之后,它的负面效果就会显现,从而出现越调越火的情况。
  而应对房源有限的问题,部分城市则采取了摇号的购房模式。“限价、摇号并没有稳定市场,反而是刺激了需求,当前最主要的还是要调节供求关系”贾生华说道。
  王业强认为,当前各地采取的一些行政性限制措施,如新房摇号,实际上增加了很多套利需求,而土地拍卖中的竞自持实际上减少了新房供给并助长了房价进一步上涨的预期。根据中国城市地价监测系统提供的数据,全国106个主要监测城市2018年第1季度土地价格继续快速上涨,住宅用地价格同比上涨10.43%;另根据国家统计局提供的2018年1季度数据,全国土地购置均价同比上涨19.8%。地价的上涨既蕴含着未来房价可能进一步上涨,也意味着当前的行政性限制房价措施不可持续,如果继续限价只会造成新增供给短缺。
  去库存引发需求虚增,带动炒作风头
  去库存引发需求虚增,带动了一部分资金入市,形成了炒作的风头。
  在尹中立看来,与一二线热点城市不同,三四线城市在房地产去库存政策的刺激下也出现了交易火爆的情况。其中核心在于三四线城市的棚户区货币化安置。尹中立指出,在货币化安置下,三四线城市出现了需求虚增的情况,由于购房者手头有钱,增加了很大的购买力,这在一方面减少了库存,但另一方面也引来了房企拿地再建造后形成了炒作的风气。
  按照国家统计局的数据,今年4月末,商品房待售面积56687万平方米,比3月末减少642万平方米。其中,住宅待售面积减少645万平方米。
  按照中原集团的监测数据,伴随着部分城市库存减少,全国库存数据已经跌至44个月新低。
  而库存告急也使得部分城市蠢蠢欲动,出现“一房难求”的“火爆”场面。
  “经济带概念”城市成投资主要目标
  “经济带概念”城市是楼市调控下“火爆”的另一个原因。
  在王业强看来,当前“经济带概念”的城市成为购房以及投资的主要目标。
  以西安为例,今年2月,西安获批建设国家中心城市,成为中国第九个国家中心城市。根据发展目标,到2035年,西安国家中心城市和功能完备的城镇体系将全面建成,同时关中平原城市群也将成为具有国际影响力的国家城市群,引领西北地区发展。
  根据社科院发布的数据,4月份西安房价同比上涨73%,位居全国第一。而这已经是西安连续很长时间房价涨幅高居全国前列。
  王业强认为,如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的;相反,如果城市的房价上涨并没有基本面支撑,纯粹由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需要加强风险控制。因此可以看到,一些有预期、有概念,相对安全的城市成为炒房的目标。
  除了西安,国家中心城市名单中还有北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉和郑州。
  人才落户政策对冲楼市调控政策
  据央视新闻报道,从2018年开年至今,已有超35个城市发布了40多次人才吸引政策。引进人才的门槛在“拼抢”中不断被放宽和降低,其中与楼市调控政策紧密相关的户籍限制资格也被打开。
  有人对此质疑,各地引才新政给了购房者甚至炒房者便利,在引才的同时也在给楼市“松绑”。
  据不完全统计,5月份以来,南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、郑州和温州等省市先后出台吸引人才政策。
  中原地产首席分析师张大伟则指出,人才政策不能成为房地产调控的窗户,房地产限购关上了房地产投资的大门,却用太过宽松的人才引进政策来扩大购房窗户。目前部分城市人口引进的门槛过低是弊病之一。
  而在王业强看来,随着部分二线城市强势崛起,其房地产市场的繁荣自然会带来对泡沫和风险的担忧。但在他看来,这些城市的发展需要引入人才,同时也需要提升当地的经济发展,因此人才落户政策对当地政府而言或也是对冲严格的楼市调控政策的一种手段。
  王业强表示,短期的行政调控措施可以起到维持市场的稳定,但长期而言,房地产市场需要构建长效机制,但并不是一蹴而就,未来更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面来完善。
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