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展望2018:对房地产长效机制的思考与认识
发布时间:2018-01-03 08:40:05  IP 地 址:115.55.156.129

  加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,是社会各方面普遍关心的一个问题。笔者在2009年、2010年任中国房地产业协会副会长兼秘书长期间,曾参与组织了一批跨界的专家对“十二五”期间全国城镇住房发展规划和长效机制问题进行了专题研究,并于2011年初正式将研究的成果以建议的形式上报了住房城乡建设部、国家发改委等部门。之后,又多次向有关方面提出过加快建立房地产长效机制的建议。

  近几年来,中央政府多次在一些重要会议和文件、报告中提出要加快建立房地产长效机制的问题,如在十八届三中全会的公报中、在2014年3月印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中,在2016年12月21日的中央财经领导小组上,在报告和本次工作会议上,都提到了要加快房地产税立法并适时推进改革,拓宽住房保障渠道,健全城镇住房制度,抓紧建立长效机制等问题。国务院有关部门领导近年来也多次谈到这个问题。本人通过学习、梳理与思考,就此谈一下个人的认识。

  一、建立长效机制,必须要坚持一个定位,围绕两个目标。

  坚持一个定位,就是要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。围绕两个目标,一是促进房地产市场平稳健康发展;二是让全体人民住有所居。

  二、建立长效机制,必须要深化住房制度改革,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  归纳我上面列举的中央政府在上述几个文件中的表述,住房制度的主要内容应包括,坚持房子是用住的,不是用来炒的定位,以满足城市市民、特别是新市民的首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房为出发点,以建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。大力发展住房租赁市场,特别是长期租赁;在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁市场,支持专业化、机构化住房租赁企业、特别是国有租赁企业的发展。通过增加新建商品房、大力发展二手房市场和住房租赁市场,推进住房的多主体供应;通过公共租赁住房(含廉租房)、因地制宜发展共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式,拓宽住房保障渠道,解决好居民的住房问题。

  三、促进房地产市场平稳健康发展,必须要加强市场的监测分析与监管,坚持与完善分类调控的制度,保持政策的连续性和稳定性。

  (1)推进居民住房信息联网和开发项目开发、销售信息联网,建立健全市场监测分析制度,提高精准调控的能力和水平,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的住房供需格局,有效保障居民的合理住房需求。

  (2)处理好短期调控政策措施与长效机制的衔接,保持政策的连续性和稳定性。

  (3)健全法律法规,依法规范市场,依法保护市场各方的合法权益,依法查处房地产企业和中介机构的违法违规行为。

  (4)坚持与完善分类调控,强化地方政府的主体责任。地方政府,尤其是人口净流入的大中城市,要认真编制住房发展规划,确定建设总量、结构和布局,确保住房用地稳定供应。地方政府还应根据市场的变化,因地制宜的采取针对性措施,保证市场的稳定。

  四、让全体人民住有所居并不断提高居住的舒适度,必须要提高新建住房的质量,有序推进既有小区的更新改造,努力改善人居环境。

  (1)坚持绿色发展理念,推动建造方式变革,提高建筑工业化和住宅产业化水平,提高全装修房和装配式建筑的比例,提高新建住房的性能与质量。

  (2)加强对居民小区的物业管理与服务,管好用好住房维修基金。

  (3)在2020年前基本完成城镇各类棚户区改造和农村危房改造。

  (4)在试点的基础上,有序推进既有小区特别是老旧小区的更新改造和适老化改造,改善和提高人居环境的质量和水平。

  五、加强部门联动,推进与住房制度匹配的土地、金融、税收制度建设。

  要促进房地产市场平稳健康发展,让全体人民住有所居,离不开土地、资金等要素的合理匹配与组合,离不开税收的调节。在住房制度框架基本确定以后,应抓紧建立与之匹配的土地供应、金融信贷和税收制度。

  (1)土地供应方面,在试点的基础上,通过正在修改的《土地管理法》,逐步建立城乡统一的建设用地市场,建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口等落户数量挂钩。根据住房发展规划确保住房用地稳定供应;根据住房的不同对象,确定相应的供地比例和不同的供地方式。

  (2)金融信贷方面,平衡好金融与房地产业及其他产业的资金配置,促进金融与房地产业的良性循环。建立健全满足首套刚需、支持改善型需求和遏制投机炒房的差别化信贷政策。探索租房贷、存房贷和房地产信托投资基金,支持住房租赁市场发展。改革完善住房公积金制度,提高住房公积金管理服务水平。

  (3)税收方面,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。建议立法部门在立法过程中,广泛听取各方意见,将立法的过程,变为集思广益的过程,统一思想的过程,以便于法律通过后的实施,也有利于市场的平稳健康发展。

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