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楼市降温仍是主基调 未来房贷利率依然缓慢上行
发布时间:2017-11-14 08:17:39  IP 地 址:115.56.184.32
   
    9、10月向来是楼市传统旺季,业内素有“金九银十”之说,但过后来看,楼市降温仍是主基调。今年起全国商品房销售额与销售面积增速已呈现连续下降态势,国家统计局数据显示,今年1-9月商品房销售额与销售面积同比增速分别为14.6%和10.3%,较去年同期的41.3%和26.9%已有较大回落,预计四季度仍将延续此状态。同时,一般滞后三个月的房地产开发投资与土地购置面积同比增速也呈现平稳走势。
    不仅如此,楼市调控不但未有放松之势,反而仍有趋严态势。今年3月,厦门对居民新购住宅推出了限售政策,随后青岛、广州等20多个城市陆续跟进。9月,长沙、重庆等10多个城市又相继出台限售措施。至今全国限售城市已达44个,以热点二三线城市为主。
    需要特别注意的是,在让房子回归居住属性的大原则下,楼市调控已由“930”时期的限购、限贷、限价、限商逐渐向限售过度,限售最大的特点莫过于消灭楼市流动性,一套期房从购买到取得房产证再到限售2年期满可以转手起码要4年,统计显示,近6成限售城市限售期为2年,部分城市对多套房、非户籍居民购房限售期限为5年。对于部分加杠杆投资与投机购房者来说,在限贷背景下,他们连首付都是借助消费贷或房抵贷完成的,在如此长的限售期内不仅要面对逐月增加的利息支出,还要承担因房屋流动性转差而导致的抵押折价问题,唯一的办法就是将房子出租弥补利息支出。但在全国租售比失调、未来由机构主导的房屋租赁市场上,租金大幅上涨概率极小,相对于购房支出来讲,这点租金可谓是杯水车薪;但对于地方政府来说,通过限售则可有效控制当地楼市的供给,进而大幅降低当地楼市的不确定性。
    更深层次,限售所消灭的楼市流动性最终影响的是商业银行的货币创造能力。2008至2016年,我国广义货币增速一直维持高位,9年时间增长近3倍。进一步观察其中结构可以发现,基础货币2008年至今仅增长约1.8倍,显著低于同期美国、日本等发达国家基础货币扩张速度,但货币乘数却由2008年初的3.8增长至今年9月的5.41,这背后反映的其实是商业银行的信用过快扩张所致的货币超发。推升商业银行信用过快扩张的主要动力来源有两个方面,一是房地产,商业银行的抵押贷款中近8成是房地产,2016年新增信贷中45%为居民中长期贷款,今年前8月新增信贷中仍有42%为居民中长期贷款,房贷是中长期贷款的主力军;二是地方政府和国企投资,由于商业银行不用去担心违约风险,因而对地方政府投资支持力度也较强。
    当前,全球货币扩张已接近尾声,美联储已正式启动缩表计划,预计欧洲明年也将逐渐跟进,如果中国仍继续货币扩张,那么资本流出与人民币贬值风险将加剧。因而,年初至今去杠杆工作被高层屡次提及,市场利率水平也缓慢提升,监管机构还通过拓展MPA的考核范围抑制商业银行过快的信用创造。在财政决定货币的体系下,商业银行信用创造的一个源头即地方政府违规举债也被严格限制。
    楼市调控系列政策针对的是商业银行信用创造的另一个源头,限售和定向加息是抑制房地产信用扩张的“大招”。一方面投资与投机需求因购房后短期无法套现会得到显著抑制,另一方面在商业银行负债成本不断提升和超额存款准备金率保持低位作用下,房贷利率仍将呈缓慢上升态势。据融360数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.3%,相当于基准利率1.08倍,同比上升19.37%,已连续10个月上升。上述两方面影响下,由房地产带来的商业银行信用创造会继续下降。
    在一连串政策的作用下,今年以来,广义货币同比增速已连续5月低于10%,市场利率水平也维持在高位运行。未来中国利率将呈现易涨难跌的局面,近期十年期国债收益率已逼近4%,预计未来一年内不会有明显下降。2008年至今,楼市走完一个完整周期基本为三年,该周期基本与货币周期基本同步,2009、2012、2015分别为货币发行增速加速也是楼市快速上行年份,如以此推断下一轮货币宽松期可能在2018年。但与以往不同,此次楼市短周期遭遇的是金融长周期的天花板,货币2018年再次全面宽松的可能性较小。金融周期是综合反映一国宏观经济所处繁荣与萧条的重要指标,根据国际清算银行(BIS)的研究,实际信贷、信贷对GDP比例以及实际房价走势是度量金融周期的较好指标,美国金融危机后经历了长达8年的金融周期下行阶段,2014年起已进入新一轮金融周期上升阶段。中国2008年至2017年经历了长达十年的金融周期上升期,目前已处于此轮金融周期顶端。
    综上,在发达国家货币收缩与中国所处金融周期作用下,中国楼市调控政策已逐渐向限售和定向加息过度,此举表面上是消灭楼市流动性,更深层次则会对商业银行信用创造形成较为深远的影响。因而,未来商业银行信用收缩仍是大势所趋,对应广义货币供给增速也将维持低位,未来市场利率特别是房贷利率仍将缓慢上行,其对楼市走向的影响也将逐渐加深。
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