• 后汴西湖时代,“天”字系掀起未来人居品质升级战
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2020-04-16  /  浏览:4174 次  /  

  汴西湖,在过去的十年间,一直都是开封楼市的“晴雨表”。即:涨幅最快,跌幅最慢。众所周知,开封西湖自2011年起开工建设,到2014年蓄水,再到市民之家启用,银沙滩,万达,喜来登,西湖东岸景观带等呈现,依次经历了政府推动,房企助力,人口流入三个阶段,最终实现了当下的日臻繁华。

  何为后汴西湖时代?

  从2019年年末,西湖逐步向龙首区域进行配套建设,陆续规划和启动西湖龙首区域绿化景观工程,西湖龙首-西干渠-黄河大堤生态廊道工程。随着2020年开封土地出让计划的公布,在复兴大道片区预留了新区妇幼保健院建设用地、开封市科技工业学校建设用地、客运综合枢纽北站建设用地。与此同时,复兴大道自五大街起,向西进一步打通至十二大街,全长3395米。可以说,一系列的规划和启动的项目,都开始向西湖龙首片区、向北聚焦。

  这也就是我们所说的后汴西湖时代。从房地产的角度来说,即:西湖龙首片区和高铁站片区已经呈现融合的趋势。同时,我们也可以发现,区域内在售项目,即使是在开封市场进入横盘期以来,依然是开封各个产品体系的价格标杆。具体来说:

  1、区域内毛坯高层产品:8500-9300元/㎡,145㎡以上的大户型呈现基本售罄状态;

  2、区域内精装高层产品:9500-10200元/㎡;

  3、区域内洋房产品:准现房14000-16000元/㎡。

  对于熟悉开封市场的购房者来说,西湖龙首-高铁站区域的房价已然是当下开封绝对的价格标杆。且进一步来说,区域内少有百强房企的身影,多以省内知名房企为主,如未来房产,永威,海马,亚新等。

  2020年,将会是开封市场高端产品竞争激烈的一年。

  这体现在:

  其一、百强房企品牌影响力在逐渐走弱,省内知名房企撑起开封未来楼市的另一极。

  从土储上来说,除了头部房企恒大在开封尚有近万亩的土地之外,其它百强房企的土地开发规模多以百亩左右。除此之外,如果我们仔细回顾过去几年的开封市场,可以发现除了恒大、碧桂园等头部房企在2017年下半年-2018年上半年开封房价大涨期时树立了影响力以外,后续进入的百强房企对开封市场的冲击基本有限。举个例子来说,2019年绝对的热点组团中意湖片区,七大百强房企相继进入,加上地王的推波助澜,都未能形成足够的市场影响力。

  而在西湖龙首-高铁站片区,以区域内的典型房企为例,实现了房价从7600元/㎡到9300元/㎡的稳步上涨。对于近两年处于横盘期的开封房地产市场来说,这多少显得不可思议。但在我看来,这背后的逻辑似乎在于:通过逐步展示项目的产品配置(开放售楼部,景观样板区,项目入户大堂等),逐步拉升客户对价格的区域。

  所以,对于购房者来说,这未尝不是一种新的启示,即:

  作为房企,当你进入开封市场后,如果选择走“高周转”的路线,反而没有“重品质”的房企走的更远,更稳。如果在西湖龙首-高铁片区同样的区域内,假设出现了另一家房企,以更高的产品配置,后续计划陆续开放售楼部,景观样板区,样板间等,来全面展示项目的品质,那么房价是否会稳步提升?

  其二、高层大户型产品,会陆续投放开封市场。

  众所周知,对高层大户型产品有需求的购房群体,在开封不能定义为刚需。对于改善客群来说,除了关注区域未来的发展性,更会关注区域客群的同质性。这也就意味着:西湖龙首-高铁站片区呈现的“北龙湖”趋势,更能吸引中高端客群的青睐。

  在今年,西湖天胤项目的启动,将会让这一区域更有期待性。

  未来房产集团,于1996年成立,具备国家一级房地产开发资质条件,是省会一线房地产开发品牌企业。企业以“营造美好生活”为使命,先后开发项目20余个,并以企业名称命名了郑州“未来大道”。未来和谐物业,是河南四家上市物业公司之一,管理面积超500万㎡。

  未来房产集团,以物业、建筑为两翼,从业主切身利益出发,续推精品建筑,创建美好生活空间,属于低调的,对开发品质、美好人居有追求的房产集团。

  西湖天胤项目在规划之初,未来房产集团便对开封市场进行了深度的研判,最终定调为以130㎡以上的大户型为主的纯粹高层小高层社区,道合景观设计,同时配置一梯一户、会所、泳池、健身室、球场、智能化配套等,通力电梯、盼盼子母入户门等,地暖、新风、雾森系统,地库精装大堂、单元入户精装大堂等。

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  *西湖天胤项目效果图

  对于部分购房者来说,看到这里也许会有疑问:

  这些产品配置怎么和未来时代安泰嘉园的如此相像,甚至可以说一模一样?这是因为:未来时代安泰嘉园项目,在进入开封市场以后,得到了众多购房者的信赖。经未来房产集团深入的考虑之后,将其列入“天”字系高品质住宅体系,以体现对开封市场的重视,愿意为开封市场提供更为舒心、安心的高品质居住环境。

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  *西湖天胤项目效果图

  对于西湖天胤项目而言,其处于开封产品建标最高的西湖龙首-高铁站组团。如何在高端中脱颖而出,是西湖天胤在开封的“大考”。从目前来看,西湖天胤项目交出的答卷,也会让大多数购房者满意。

  其一、深耕的姿态。

  项目规划占地面积340亩,属于区域内较大体量的项目。

  坦白的说,当下的开封市场已然进入了“开发商低利润”的时代(部分拿地极为便宜的房企除外)。对于开发商而言,唯有在开封市场以深耕的姿态持久开发,才有可能等来上涨周期,通过后续开发的产品换来前期的利润。

  这也意味着,奉行高周转的房企,在无法实行高层快销策略之后,及时掉头转向了低价快销保现金流。这也就是很多购房者看到的当下开封市场价格极为不稳定的原因。更为直接的说,开封部分房企是以“玩金融”的方式在操盘,部分房企已然在准备撤出开封市场。如果你是投资客,不妨一搏。如果你是买房子用来住,则需要慎重考虑。

  当下,大盘更稳健,持久开发更重要。

  其二、一步到位的置业理念。

  一方面,大多数开封人不缺房。另一方面,大多数开封人同样买不起高价洋房。但是,开封人缺少大房子。

  西湖天胤项目的出现,恰巧弥补了开封市场的这个空缺。

  首先,它是一个纯粹的高层小高层社区,这也决定了未来业主大多处在同样的圈层之中。其次,主力户型130㎡起步,在疫情之后、父母慢慢变老、二胎开放、房价下行四重因素之下,这样的产品会获得改善客群的青睐。除此之外,一梯一户,私家电梯厅,这一点上亦可比拟高端洋房产品,最大程度的保证了业主的私密性。

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  *西湖天胤项目效果图

  其三、领先区域的产品配置。

  项目位于东京大道三大街,区域内百强房企,品质房企林立。但对于西湖天胤项目而言,和同区域的项目相比,在产品配置上则更为优越。

  首层入户精装大堂:首层入户大堂配备红铜拉丝中式单元门、墙地面高档墙地砖、造型吊顶、装饰画,配备可视对讲门禁。入户大堂为新会所式,同时借鉴酒店大堂的设计理念,室内设有座椅,访客可以在接待厅内等候。

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  *入户大堂效果图

  地下车库大堂精装交付:开封市场,大多住宅地下车库一直是痛点最大,体验最差的地方,如在地下车库分不清方向、灯光昏暗、环境潮湿、入户环境却十分简陋等。西湖天胤项目针对以上痛点,全面优化产品设计,在车库入主楼电梯厅及车库坡道入口均为精装修设计、地面石材铺贴、墙面高档墙砖、钢化玻璃雨蓬加中式格栅造型。除此之外,地面采用金刚砂+固化耐磨地坪,这种地面耐磨持久,而且亮度高;搭配墙柱面专属标识设计,以及LED车库智能照明系统,同时部分车位预留电动车充电设施,为新能源车提供充电的地方。车库局部还增加采光天井,为业主提供良好的居家体验。

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  *景观效果图

  智能配套:包含周界防范系统,出入口控制系统,视频监控系统,可视对讲及室内报警系统,指纹密码锁,新风系统和净水系统,小区内部配备生态灭蚊系统、雾森系统、WIFI全覆盖及园区内背景音乐系统等。

  全龄化运动设施和健身活动中心:沿社区的景观轴线,针对不同年龄段的人群设计了不同的休闲运动场所,满足全龄化的健身运动需求,同时配建全长约1000米的夜光跑道,自建占地面积3000㎡的健康活动中心,室内包含恒温游泳池,乒乓球场地、羽毛球馆、健身房等,室外包含网球场、篮球场、门球场等。

  在当下的开封市场,想要脱颖而出,取得购房者的信赖,必须要“遇强则强”。进入2020年第二季度以后,开封房地产市场将不可避免的进一步竞争加剧。对于自住型购房者来说:要像剥洋葱一样,层层递进的了解开发商,才会当下的开封市场,买到你想要的好房子。



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