• 在开封买房,比省20万更重要的是什么?
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2020-03-18  /  浏览:612 次  /  

  最近,陪一个不急于买房的朋友,去看了几个楼盘。

  他现在居住在开元华庭,另在集英花园有套不带电梯的多层。

  他的购房需求主要有两个,其一是,在适合自己需求的前提下,价格最优惠。其二是买入最低价,寻求资产保值和未来的投资收益。

  对于区域的要求,则是位于金明大道到三大街之间。

  在A楼盘,我们见到了这家开发商的老板。交谈的主要内容为:

  1、开封正在进入多类型开发商自由竞争的时代。品牌开发商的市场号召力和本土开发商的深耕正在全面竞争,但本土的开发商在对项目地段的判断和区域发展的理解,要远强于百强房企。

  2、务实的本土开发商在开发理念上更亲民。用他的话说,一套房子百十万,有这样购买力的开封人毕竟还是少数。在过去十几年,在开封也就开发四五个项目,但在对产品各项配套的选择上,一定是择优择好。

  3、现金流层面上,用他的话说是,紧张但可以维持项目的正常开发。在某些关键时间的节点,也会采用团购的方式来进行销售。

  4、对于房价未来的预期,他的观点很简单,大致有两条,其一是把自己的楼盘盖好,其二利润上有钱可赚。我问他担心开封市场下一步的价格战吗?他的回答是,先做好产品,让老百姓喜欢,让购房者认可。

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  在B楼盘,吸引我们去看的原因主要是最近降价了。

  相比于2019年,差价可以达到600-1500元/㎡不等。如果单纯从价格的角度上来说,按135㎡的户型来说,基本上一套房可以省下8万~20万元/套不等,相当于大多数开封家庭一年到一年半的收入。

  且从目前来看,当下开封的房价还难言稳定。

  我问他,你如何看待买涨不买跌?他反问我,当下的行情,你会冲着价格买一个不需要的房吗?我摇了摇头,大概率不会。道理很简单,这一轮开封的改善客群和刚改客群基本上分布在老城区的高收入客群和大梁门以西金明大道之间。对于这些客群而言,以大多数目前开封在售项目的配置,都很难达到他们的需求。

  比如老城区的改善客群,尽管居住的多层没有电梯,但在售的洋房,1.3万元/㎡的起步价,也会让他们望而却步。比如新城区的刚改客群,居住在集英街沿线,3800-5400元/㎡买的房,月供1500-2500元左右,对他们的家庭生活,基本上构不成压力。进一步说,按开封现在受认可的改善型产品高层房价8100-8800元/㎡的房价来说,月供基本上翻了一番。如果按开封市场普通的在售高层产品7400-8100元/㎡房价的来说,园林景观和产品标准没有明显的提升,后期物业的服务能力仍待证明。

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  在C楼盘,吸引我们去看的原因主要是朋友介绍。

  该项目位于西湖上游-高铁站购房组团范围内。

  在今年以来,可以看的见的区域利好是:汴西湖首次呈现了向北扩的区域开发理念。其一是龙首区域景观绿化带和环湖步道建设,其二是在国家黄河战略推动下,投资1.8亿元,自西湖龙首起,沿西干渠向北,至黄河大堤,面积约90万平方米,突出“田园风光、三季有花”,打造菊花生产基地、水塘岸线、水源地保护区相统一的复合型生态廊道。

  除此之外,金明大道向北跨越连霍高速的水稻乡(水稻片区),在今年及以后,是开封新区建设的重点片区之一,区域内已有的大项目包含华侨城集团的宋都博物产业园项目(2019年菊花文化节签约项目)。

  进一步看高铁站片区,这个区域正在悄然形成开封又一个高端品质高层产品集中区,一个标志性的事件是:区域内已有项目的高层大户型产品,售价达到9500-10300元/㎡,且比小户型卖的贵,卖的好。

  这些都是我们对区域的第一印象。

  朋友推荐的这家楼盘售楼部在中山路,项目名字是未来时代安泰嘉园。

  从东京大道三大街项目地出来,大约20分钟到项目的售楼部。经过了疫情防控的各项登记,置业顾问先后给我们讲解了开发商品牌、项目理念等。

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  让我朋友较为感兴趣的点是:

  1、项目整体规划340亩,规划高层小高层产品。对于当下的开封市场来说,部分高周转的百强房企对于非深耕的区域通常采取模式的态度,无论是在房子在建过程中还是交付后都屡屡出现相关问题。而未来时代安泰嘉园,属于区域内较大体量的项目,这也意味着开发周期较长,开发商对于开封市场的口碑会更加重视。

  2、一梯一户,私家电梯厅。从某种角度上来说,高层产品配置一梯一户,是不多见的。这也就意味着未来时代安泰嘉园在梯户比上可比拟高端洋房产品,最大程度的保证了业主的私密性,同时也最大程度的降低了高层产品上下班高峰期等待电梯的时间。

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  *效果图

  3、项目户型以纯粹的大户型为主,主力户型130㎡起步。对于开封来说,主力户型配比在130㎡以上,即使是在开封的洋房项目中,也不多见。这也从侧面映衬了未来时代安泰嘉园的中高端属性,同时购买大户型也意味着改善置业“一步到位”,基本可完全满足各项生活所需的功能空间且相对独立。

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  4、项目配置首层入户精装大堂,高标准地下车库,智能化配套,全龄化运动设施,健身活动中心等。具体的来说:

  首层入户精装大堂:首层入户大堂配备红铜拉丝中式单元门、墙地面高档墙地砖、造型吊顶、装饰画,配备可视对讲门禁。入户大堂为新会所式,同时借鉴酒店大堂的设计理念,室内设有座椅,访客可以在接待厅内等候。

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  *效果图

  高标准地下车库:地下车库地面采用金刚砂+固化耐磨地坪,这种地面耐磨持久,而且亮度高;搭配墙柱面专属标识设计,以及LED车库智能照明系统,同时部分车位预留电动车充电设施,为新能源车提供充电的地方。车库局部还增加采光天井,车库入主楼电梯厅及车库坡道入口均为精装修设计、地面石材铺贴、墙面高档墙砖、钢化玻璃雨蓬加中式格栅造型,且保证小区车库1:1配比。

  智能配套:包含周界防范系统,出入口控制系统,视频监控系统,可视对讲及室内报警系统,指纹密码锁,新风系统和净水系统,小区内部配备生态灭蚊系统、雾森系统、WIFI全覆盖及园区内背景音乐系统等。

  全龄化运动设施和健身活动中心:沿社区的景观轴线,针对不同年龄段的人群设计了不同的休闲运动场所,满足全龄化的健身运动需求,同时配建全长约1000米的夜光跑道,自建占地面积3000㎡的健康活动中心,室内包含恒温游泳池,乒乓球场地、羽毛球馆、健身房等,室外包含网球场、篮球场、门球场等。

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  *示意图

  特色下沉式庭院:在大户型为主,一梯一户的基础上,项目所有的18层住宅首层赠送下沉庭院,赠送下沉庭院面积约60㎡,地下室最大赠送面积180㎡。

  此外,从某市直机关的朋友处获悉,该项目在前期已和该单位达成定向开发协议,项目部分房源仅对该单位进行销售。同时,该单位也聘请了多位专业人士,担任建筑质量监督员,对项目开发建设进行全程监督,这也将促使项目的高标准建设。

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  只有经历过不断的换房置业,才有可能成为一个合格的专家。

  只有不断的去看房,才有可能认知什么是自己需求的房子。

  看房回去的路上,街边的餐饮店已然低调的开业。

  我说,和我比起来,你才是开封的购房专家。

  他说,尽管过去十年开封市场涨涨跌跌,但整体上由于市场行情好基本上是没有亏的(高价买入运粮湖的除外),而对于以后,恐怕谁都没有信心打包票,买房子一定都能获得投资收益。

  过去在开封市场买房,通常都会局限在户型产品,地段配套上,而忽略了居住的品质和未来的发展。随着生活水平的提高,对于改善居住的眼光也在慢慢变高。以前买房不关注的,现在都会考虑,比如要考虑建筑质量,客群圈层,户型空间尺度(至少要保证卧室套房设计,要有大阳台,大书房灯),还要有大气的园林景观、高档的会所和独立入户电梯,这样亲朋好友来做客,才会感觉有面子。当然,自己住起来也更方便舒适。

  从看房的过程中,我也大概理解了朋友的购房想法,即:在居住舒适的前提下,所购的房子具备保值增值的属性。从他的身上,我们也可以看到:

  其一,在购房时选择区域内产品配置第一梯队的项目。

  其二,在大的购房区域,选择西区成熟区域下正在加强城市配套的区域。

  其三,对于大多数的刚需购房者,项目的首次开盘前,仍然是最好的时机。对于人脉资源关系比较强大的购房者来说,在风险可控的前提下,寻找定向销售房源。

  目前,未来时代安泰嘉园,恰好具备这样的三重优势。

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