• 五大硬核指标为购房者诠释2020年开封置业关键点
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2020-03-05  /  浏览:1443 次  /  

  3月伊始,春暖花开。

  车多了,街上的行人也渐渐的多了,百业萧条的时刻也将逐步过去。

  开发商的销售政策多了,新入市的项目也多了,随之而来的是,购房者看房的需求也多了。购房逻辑,在此次疫情期间,也悄然的改变。

  一:开封买房,首选汴西湖片区

  在疫情期间,菜市场成为了第一需求。

  相比于老城区,开封西区生活配套的劣势被完全的暴露出来,主要依靠万达、星光的永辉超市和鲜风生活超市等。进一步来说,开封西区的生活配套建设基本止步在汴西湖片区。

  从近些年开封购房者买房区域的演变逻辑来看,2015年之前,大多数的购房者会在汴西湖沿线购买。2016年-2017年,大多数的购房者会跟着品牌开发商购买。从2018年开始,百强房企陆续进入开封市场,扎堆在高铁站、西湖龙首、中意湖、三大街等四个购房组团,使得热门购房区域悄然变化。

  概括为一句话即是:从汴西湖起步,跳跃式的进入运粮湖,一个回马枪再次回到中意湖-高铁站,然后在今年回到三大街和西湖龙首片区。

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  这种区域背后变化的因素在于:

  1、在2018年前,中意湖在售的住宅组团曾计划为公务员小区,C-01地块为计划中的新市府所在地。在2018年以后,中意湖公务员小区及周边相继被美的、融创、绿城等开发商摘地。C-01地块也调整为开封国际文化交流中心。

  2、汴西湖开发期间,集英街沿线从2010年开始建设,2014—2016年迎来交付高峰期,如今已成为西区人口最密集的区域。这期间,吸纳的都是开封最早一批的刚需和刚改客群。受“90/70政策”的影响内,区域内小户型产品是绝对的主力产品。而对于寻求改善的客群来说,面临着“房价高改善成本增大,区域偏老开封不认可”等实际问题,尤其在投资客败走运粮湖之后,人口导入注定只能再次回到汴西湖区域。

  3、从城市发展规划上看,该区域处于西区发展的中心区域。从规划层面来看,包含龙首区域景观绿化,高铁站商业配套建设及规划客运站,中意湖、碧水河水系连通,四大街景观大道,西湖小学/教育小学等。除此之外,郑开科创走廊规划,职教园区建设,东京大道西延,新体育场和中心医院建设也为区域未来塑造了质变的可能。

  二:醇熟配套资源的逐步落地实现,推送片区的快速发展

  作为老开封人,在改变不了四线城市的命运之前,我们对未来也只能满怀希望。在城市化发展进程的路上,规划的前瞻性和人口导入的滞后性是有矛盾的。

  也就是说,先预估人口增长,再增加城区空间面积,最后获得财政支持进行公共基础配套建设。经过多年的发展,我们也看到,也不得不承认:公共基础配套修路容易,但建相关的医院、学校等则必须有一定的区域人口支撑。规划空间延伸容易,但实际发展需要一步一步的来。

  我们来说,城市中心和区域中心的形成,无外乎三种典型模式。

  即:一是政务驱动型城市中心——主要考虑的是行政文化资源的带动作用。二是商务驱动型城市中心——主要通过商务资源的开发和发展带动区域经济发展。三是商业驱动型城市中心——主要是通过商业资源的开发和发展带动区域经济发展。

  就开封的当下来说,西区一大街至六大街、郑开大道到东京大道是绝对的核心区域。

  对于房地产商而言,他们会自觉地围绕城市的总体发展目标,结合城市发展的特殊机遇,以市场化的方式,在满足消费者需求的同时,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。

  从目前来看,这一片区内集合了开封新区更好的资源:妇女儿童医院、市中心医院、万达广场、乐享茂、喜来登酒店、高铁商业区、西湖景观带、碧水河、市民之家、五馆一城等。

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  三:大社区将再次走俏

  我们可以看到的是,近两年来,以高周转为理念的百强开发商进入开封市场,追求的是短平快的销售,地块基本上不超过120亩(含后期规划)。故在有限的地块面积内,可操作的空间并不多。在经济效益面前,业主的生活配套则必然会打折扣。

  从西区范围内来看,相对大的小区如郑开森林半岛,郑开橄榄城,新龙御都国际等项目都已进入开发后期,区域内更多的百强开发商和百强开发商合作的中小地块。在今年,位于东京大道北、第三大街东的未来时代安泰嘉园,项目首期总占地约153亩,是区域内最大的开发地块之一,且规划有公立中学。

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  四:大户型产品将升温

  从现在来看,此次疫情冲击最大的莫过于高层产品。

  疫情过后,多层产品成为诸多买房人的第一选择,但多层洋房产品在开封市场的高总价,足以让购房者望而却步。退而求其次,高品质的大户型高层产品将成为替代选择。

  在过去一年,市场也在高铁站组团永威项目身上例证了这种可能性。

  我身边的一些朋友一直有换房的需求。

  尤其是经历了此次疫情之后,改善换房的需求更加明显。

  他们现在主要居住老旧小区无电梯多层和集英街沿线的高层产品区域,面对的共性问题是户型面积小,由此产生了诸多的细节问题,如:

  1、户型设计紧凑,导致多成员长期在家时,无法满足日常生活功能所需。

  2、客厅小,卧室小,卫生间少,孩子在家没有玩的地方。

  3、小区内居住人口多,园区内公共配套无法满足使用需求。集中时间外出时,上下楼电梯无法满足使用需求。

  4、园区内物业服务无法满足需求,别人家的小区一天消毒几次,别人家的小区可以提供买菜等服务。

  对于解决这些问题的核心办法,莫过于在自己的有限能力范围内,一步到位买个大房子。

  目前,开封市场高层产品的主力户型为110㎡左右。大多数的开发商在小区规划时,高层产品通常会选择90-140㎡的户型范围内,它的好处是可以覆盖全客群所需。但从另一方面来说,也导致了项目客群不够纯粹。

  在2020年,未来时代安泰嘉园将入市销售。

  从笔者拿到的资料来看,该项目在户型配比上则强调了绝对的大户型,采用一梯一户设计,户型面积区间为128㎡~183㎡,在开封在售高层产品项目中称得上独一无二。同时,大户型势必会高总价,这也从侧面决定了项目的高端属性。举个例子来说,相当于纯多层洋房里的桃李春风,洋房产品里的融创·开封宸院。

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  以153㎡户型为例,四室两厅两卫设计,南向超大阳台,南向卧室赠送飘窗。主卧配置衣帽间,独立卫生间。除此之外,客厅和书房中间采用无梁设计,赋予后期客厅多元化的使用功能。一层另送下沉庭院60㎡,负一层约150㎡。

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  以该户型为例,入户以后为超大L型玄关,客厅南侧为7米长阳台。同时,增加北向生活阳台,得房率更高。

  综合起来看,户型的优势集中于:梯户比少,入户私家电梯厅,南北通透,大阳台,大卧室,大客厅,更多互动空间,更多卫生间更私密等。

  五:开发商品牌和产品配置进入深度博弈期

  2016年-2017年,在开封房价快速上涨的时候,百强房企利用品牌影响力深深的“教育”了开封市场。随着近两年来项目的交付,房价的下行,在2018年以后,百强房企在开封市场则必须两条腿走路,即品牌和品质同步,才能赢得购房者信任。

  且,从现在来看,品质是核心。

  2020年,是开封洋房产品的居住回归年,是开封高层产品的品质提升年。市场上现有的高层产品,如:在户型设计层面,多为两梯三,两梯四;建筑形态多为塔式楼,部分纯南户,不通透;得房率多为75%~78%;层高多为2.9米;普通小区大门,局部精装修;伪人车分流;社区内部配套不够丰富等。

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  未来时代安泰嘉园,在高层产品配置上,一梯一户,独享私家电梯,赠送私家电梯厅;纯板楼设计,南北通透;得房率81%~85%;层高2.95~3米;赠送面积6~12㎡不等;会所式小区主大门,主要公共部分精装修;人车分流;社区配建游泳池,羽毛球馆等运动场馆,配套室外网球场、篮球场等全龄活动场所。

  除此之外,还包含智能化配套设施,如周界防范系统,出入口控制系统,视频监控系统,可视对讲及室内报警系统,指纹密码锁,新风系统,净水系统,生态灭蚊系统,雾森系统,WIFI全覆盖及园区内背景音乐系统等。

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  突发的疫情,让开封市场大多数购房者的观望周期悄然隔断。

  长期居家体验的不适,势必会刺激购房者的改善需求。而同时,开封市场的大多数开发商也将自发性进行价格体系调整。

  和往年不同的是,购房者更在意的将会是房子的居住体验,而渐渐的减少对房价的关注。未来的开封市场,开发商必须得打造几个“硬核”指标吸引购房者。此后,才是谈房价。


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