• 2020年开封房地产预测:乐观有限,稳中向好
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2020-01-10  /  浏览:1408 次  /  

  2020年,在微观层面,对于开封房地产的预判是乐观有限,稳中向好。

  本篇,尝试着从热门区域,典型房企,热点新盘进行分析。

  注:这一篇被删稿的概率比较大,请别广泛转发,低调的看看就行了,写个稿也不容易。

  具体为:

  Part1:热门区域

  大概测算了一下,从2020年起,开封汴西湖区域将新增供应量101万㎡。

  其中,海马公馆二期约10万㎡,奥园约19万㎡,嘉士睿约34万㎡,西湖华府14万㎡,星联24万㎡,郑开橄榄城5期B区4万㎡,合计约:105万㎡。

  这个数据意味着什么?

  从2019年大热的中意湖组团来看,宸院14万㎡,国宾府14万㎡,雅居乐金茂14万㎡,在绿城没有启动的情况下,42万㎡的预期供应量带给开封市场的是:

  其一,首开低于30%,部分楼盘低于10%;

  其二,价格远低于开发商预期,到了年末,价格基本上稳定在8300-8800元/㎡左右,毛坯房基本上稳定在7400-7800元/㎡左右。

  引申一下,如何在中意湖这个区域买到明面9000+元/㎡,实际7400元/㎡的房子。

  首先,自己去看房,表现出极大的购房诚意:如,多去两三次,想买,但是钱不够。

  其次,多夸夸这房子如何值9000+元/㎡,但是我只能出7400元/㎡左右的价钱。

  在2020年,热门区域毫无疑问的会回到汴西湖。

  但不同的是,高周转的中意湖区域不会袖手旁观。除此之外,奥园+嘉士睿是汴西湖区域的X因素。西湖华府+海马公馆+星联三个项目卖的是近距汴西湖,部分楼盘瞰湖的价值。唯一一样的是,当下的开封房价,除了号召力极强的房企,大多数已经很难有品牌溢价,但品牌信任度很重要。

  第二个热门区域给到运粮河。

  干什么都需要钱,对于房企来说尤是。如何解决资金问题,有一种方式是:

  比如项目需要信托资金5个亿,用于项目的开发建设;根据你投资不同的额度,比如100万,300万,500万,分别给到预期收益率8.3%、8.5%、8.7%。

  拿什么担保,比如,在18年6月到19年7月,项目销售金额为约44亿;在19年10月到21年4月,预期销售收入约28亿。除此之外,还包含地块抵押,银行授信,TOP级房企担保等。

  以上仅为举例,如有巧合,仅为巧合。

  这也就是说,项目销售要配合现金流。

  第三个热点区域是高铁站。

  简明扼要的说,即:永威加推新品,大梁府如何破局,团购项目集中区。

  开封市场,在高铁站之外的区域,仅从销量上来说,已然是品质向价格让步,品牌向价格让步。2019年,高铁站区域之所以能保持住较高的价格,是因为区域内市场没有直接受到价格战的影响。但2020年,则是如鲠在喉。

  Part2:典型房企

  典型房企,在2020年能影响开封市场的是“瞿家寨之王”和“投字系平台”。

  瞿家寨之王在2020年将会密集的启动三大街项目,横跨汴西湖,高铁组团两个区域;投资系平台的项目则包含:高铁站的朗诗,运粮河的万锦,汴西湖的绿城二期。

  具体来说:

  凭借着多年的操作,瞿家寨之王在开封区域建立了相对独特的品牌认知。即:搞团购的信任度极高。所以,对于2020年来说,在有TOP系的洋房+三大街54万㎡高层的基础上,大致会有以下几种可能性:

  1、团购洋房,保证项目建设的现金流;

  2、平销洋房,延缓推售三大街高层,保证合作方三大街高层的推售;

  3、团购自有的三大街高层,与合作方的高层差价销售,保证洋房利润点;

  4、百花齐放或者破罐破摔。

  对于开封的购房者来说,平价改善型洋房产品已经是万众期待,所以对于瞿家寨之王的高铁站洋房团购同样也是万众期待。而另一方面,瞿家寨之王则是表现的扭扭捏捏,“我们不会,这是我们的TOP系产品”。

  毕竟,对于开发商来说,在永威毛坯高层8600+元/㎡,大梁府精装高层9500+元/㎡,桃李春风毛坯洋房14000+元/㎡的情况下,谁会在一枝独秀的高铁站和高端洋房扎堆的区域,轻易以价换量?所以,真正希望瞿家寨之王不团够的是永威,大梁府和绿城桃李春风,除此之外还包括在远方的紫境府。

  在汴西湖三大街已然进入到毛坯高层7200-7800元/㎡的价格体系下,且越接近于6800元/㎡特价房越好卖的情况下,三大街的高层如继续团购,将会像一把利刃深深的捅入到开封市场的心脏。羌笛何须怨杨柳,春风不度玉门关。描写的是古凉州雄伟壮阔又荒凉寂寞的景象。

  投字系平台主要在于和房企的合作方式。

  如何分成,是影响开封房价和开封房地产的长期形式。

  我记得,看过一个电视剧,里面有乾隆和钱峰。作为御史的钱峰,以顶撞乾隆和在那个趋炎附势时代的说真话知名。印象中,乾隆也这样说过,钱峰的耿直不是单纯的耿直,他从来不说朕的家事。大概如此。

  Part3:典型楼盘

  典型楼盘在2020年我比较看重的是涧溪美景。

  它有几个特性:

  其一、因为是中小开发商,地块面积不大,又做了和康桥差不多的规划,公寓+纯多层住宅;

  其二、地段和品牌上虽然无法类比桃李春风,但价格上也同样;

  其三、和高铁站的洋房相比,涧溪美景的位置毫无疑问会更受开封老城客群和改善客群的青睐;

  其四,大多数的人去高铁站看房,涧溪美景所在的东京大道和复兴大道是必经之路。

  所以,规划+地段+价格+客群四个方面决定了这个项目麻雀虽小五脏俱全。同时,这也是判定中小开发商能否在重回开封市场迅速立足的标志。

  最后,用季羡林老先生的话做个结尾:假话全不说,真话不全说。

  哦,还有一句,我最近没打算买房,你不要听一个不买房的人瞎说。

  如果买的话,我想以一个合适的价格买个140㎡的多层洋房。


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