• 如何在市场沉淀期找品质楼盘保障生活品味
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2019-12-27  /  浏览:1904 次  /  

再过几天,2020年就要如约而至。

再过月余,餐桌上的年夜饭和准备了一年的唠叨也将如约而至。

餐桌上的四大话题,无非是“炫娃、炫对象、炫工作、炫房子”。而在今年,比起“考了双百分,对象白富美,年终十五薪”这些话题,“我在开封买套房”更能提升餐桌话题活跃度。

在这一年,开封的房价全面回调,这已是不争的事实。

在这种情况下,出手买房,显然需要魄力。而在魄力之外,更需要辨识“李鬼”的眼光。当下的开封楼市,所有的“危”和“机”都会在以后慢慢的体现。

何为“危”?这一年,开封楼市,从交房后维权走向了销售中维权。

何为“机”?随着房价全面回调,改善型购房的客群,低价买好房,正在成为现实。

同时,在一系列的密集土拍之后,开封市场的热点已经全面回到环汴西湖区域。而在即将到来的2020年,环汴西湖区域将再一次掌控开封楼市。

而对于环汴西湖区域,我的定义是:东到集英街、金明大道,北到东京大道,复兴大道,西到四大街,南到郑开大道,晋安路。这一区域将陆续向市场供应高品质的洋房合院产品,1.8-2.2的改善高层产品,2.5-2.8刚需高层产品。具体为:

1、以海马公馆,绿城桃李春风为代表的洋房,合院产品;

2、以海马公馆二期,永威梅隆郡为代表的改善高层产品;

3、以富力,奥园,晖达为代表的刚需高层产品。

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而价格区间,在经历了一年的价格震荡之后,目前已初步形成:

1、洋房价格在1.3-1.5万元/㎡之间,去化速度较慢;

2、改善高层兼具品质高层的项目,价格在8500-9300元/㎡之间,小户型去化速度慢,大户型去化速度快;

3、刚需高层产品,价格在7300-7700元/㎡之间,去化速度较快,但受价格战影响较大,价格体系不稳定。换一种更直白的点话说就是:在现有的行情下,你永远不知道,下一批会比你买的便宜多少。

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很多购房者喜欢问:明年的行情如何?

目前的预期大概是:一定概率下,在2020年3月会出现一波小阳春。

大的政策层面依然是“稳”字当先。

从开封市场来看,2020年市场供应上将继续保持在30个左右的楼盘。与2019年不同的是,越来越多的购房者将会从“关注价格”走向“关注品质”。

而更受购房者关注的是:年底,是否该买房?

我的答案是:根据自己的需求,买或不买,都能找到足够多的理由。

随着年末将至,市场上新售的楼盘已经屈指可数。近期新品入市的项目,大抵上也只有海马公馆二期。和市场上众多在售的楼盘相比,它是否可以购买,已经成为当下一波购房者最关注的问题。

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答案,或许可以用一句话概括。即:首先,你要知道,海马二期好在哪里?其次,你要明白,海马二期为什么贵?具体为:

规划上:1.8的容积率;

区域上:占据西湖龙首成熟区域,观湖的价值;

品质上:海马公馆一期实景呈现,口碑在开封购房圈尽人皆知;

这些,对于买海马公馆二期的购房者,我觉得都不值得一提。已经做出来的东西,对于海马来说,真心不值得炫耀。而在海马公馆二期,在我看来,更值得关注的是:

核心筒连廊外侧封闭和中央空调机位设计。对于不是买第一套房的刚需客户来说,从解决居住问题到如何居住更好,才是买房的关键。具体来说:

1、连廊外侧封闭。对于高层产品,开发商一般采用分离式核心筒设计,中间通过连廊连接,这样可以较好的解决中间户的通风采光问题,做到全明户型。在日常使用过程中,一旦遇到雨雪等恶劣天气,连廊上都会变的一片狼藉。如业主自行封闭,又会因立场和意见的不同,很难达到统一,海马公馆一期产品在最初设定的时候已经考虑到了此项问题,将连廊外侧封闭,增加了客户居住的舒适度,促进邻里和谐,并且二期依然会沿用此项设定。

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2、中央空调机位设计,让外立面更加时尚简洁,中央空调冷热均匀,可避免普通空调的直吹过冷和房内冷热不匀的人体不适现象。整个系统的隐蔽性较好,没有外露线路,装饰性较好,室内机可选择卧式暗装、明装吸顶、天花式、壁挂式等。可加新风、加湿,使室内空气保持新鲜和卫生,大大降低了患空调病的几率。目前,家用中央空调已成为“一步到位、永不落后”的空调系统。

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有了这些附加值之后,对于海马公馆二期开盘价的预期,大概率会在开封品质高层的价格体系内。以海马公馆二期周边的项目进行对比分析:

目前,刚需高层的价格体系在7300-7700元/㎡左右,品质高层的价格体系在8500-9300元/㎡左右。对于海马公馆二期来说,此次开盘的17号楼和18号楼房源为18层的小高层产品。结合当下的市场来看,其首次开盘的价格,笔者预估大概率会维持在8000-8700元/㎡左右。

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对于这个房价来说,在当下的开封市场非常耐人寻味。具体从以下几个方面来说:

自2018年开封市场震荡以来,历经两年的市场横盘期,已然让购房者对于价格战的理解有了新认识。即:在当下的开封市场,买房是需要谨慎的。

谨慎点之一在于:百强房企云集的中意湖,轻资产与合作开发大行其道,在市场进入横盘期以后,精装房源销售全面受阻,导致区域内价格战升温,这势必会导致房企利润与精装的溢价产生冲突。

谨慎点之二在于:市场上在售的房源,在现金流的需求下,前置销售。在市场逆行期,五证齐全是你买房最优先需要考虑的条件。

谨慎点之三在于:房地产的降温,对于远郊运粮河区域的发展推动逐步减缓,区域配套成熟的时间大概率会进一步延后。等你交房以后,居住价值走弱,出租受限,长期的房贷累积会折损投资收益。

故:在当下的开封市场,对于房价的认知建立在:靠谱的房企,成熟的区域。

对于海马公馆二期来说,它的优势还在于:处于东京大道一大街区域,部分房源亦可以观揽汴西湖。此外,海马公馆一期已成为样板区,二期会参照一期进行建设,同时海马在开封区域仍有地块储备。这就是说,海马二期,将会继续保持高品质建设,成为海马公馆后续的样板区。

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对于当下的开封市场来说,房子正在回归居住本质。

对于海马二期的意向客户来说,他们不缺房但缺好房子。市里的老房子多半无电梯,刚买的新小区容积率普遍偏高。

同时,在历经两年的横盘期之后,对于2020年的开封市场,目前已呈现出:

其一,进入2020年以后,开发商会执行新的价格体系,汴西湖和中意湖的部分项目,已经开始全面调价,房源价格整体上涨200-1000元/㎡。这也就意味着,开封市场现有的价格体系,将会进一步调整。

其二,市场供应量增加,在现金流的需求下,部分开发商亦会上演“团购”卖房。

所以,对于购房者而言,当下在开封买房,与其图便宜捡漏,不如踏踏实实的为自己挑一套合适的房子,买套经过时间考验的靠谱楼盘。

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而这个前提是:你要知道开发商在以前的开封市场做了什么。和百强房企的高周转不同,海马公馆自进入开封市场以来,一直是“慢工出细活”。

把品质放在第一位的房企,是你当下最该选择的。

买的好,才应该是第一需求。

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