• 西湖上游购房组团悄然形成,低密洋房项目,你觉得卖多少?
  • 资讯类型:地产研习  /  更新时间:2019-10-08  /  浏览:352 次  /  

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  我们对于城市发展的解读,总是建立在房产的基础上。

  尤其是对于开封新区而言,习惯性的把它分为“金明大道组团”、“汴西湖组团”、“中意湖组团”、“自贸核心区组团”、“运粮湖组团”、“高铁站组团”等。从2018年下半年开始,开封的房价了结束一轮“高歌猛涨”,开始逐步回调,并且在屡次“特价”之后,购房者亦没有新鲜感。于是,在这个十一,我们看到了,运粮河组团最低给出了6200元/㎡的特价,特价的背后还有高达4%以上的高额分销佣金,眼瞅着一波市场“小高潮”要起来的时候,连续3天的秋雨,又一次让有“拖延症”的购房者找到了不看房的借口。

  买啥买,年底还得降!这似乎已经成为了当下开封购房者的“共识”。

  买过房的人,在掰着指头算,啥时候,这开封的房价还能涨到1.5万/㎡?最近的开封市场,让高价买入运粮湖的前期购房者,心里多出了难言的苦衷。没买房的人,也在掰着指头算,这股运粮河的特价风暴,啥时候能刮到汴西湖?

  没错,连汴西湖最近的二手房,也一样卖的艰难。

  这个区域部分楼盘的新房,对外售价9500元/㎡,含装修送车位,毛坯房更是直接给出了7800-8100元的价格。当然,对于汴西湖早期持有的二手房业主来说,并不发愁,毕竟月供大多处于1500-2500元/月之间,租出去的收益也足以低调还银行的钱。相比起来,现在买入汴西湖区域的新房,其月供已经达到了3500-5500元/㎡之间,指望着拿租金抵月供已经是奢望了。唯一的优势在于:真到了交房以后,便宜点,还能租出去。

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  市场下行之际,总能让购房者找到更多的买房机会。

  假如时光回到2015年,那一年开封大多数楼盘的房价都徘徊到(毛坯高层)4200-4800元/㎡之间,其面临的形式不比现在轻松。那一年的7月,开封人民买房的好帮手“晖达”又一次来了,首开晖达新世界一期,占地86亩,总建筑面积6.5万方,产品规划为16栋纯粹电梯洋楼,西班牙风情建筑,1.3超低容积率,开封唯一低密纯洋房,99-230㎡精品户型,每户赠送8-200㎡面积空间。

  在8月,正式启动蓄客,9月,用孟庭苇音乐会借势宣传,10月31日开盘当天,现场摆放椅子超过600组,截止到上午10点30分左右,现场累计到访人数超过300人,开盘选房叫号到220人左右。前期成交率较高,预估当天销售额超过1个亿。开盘均价维持在5500元/㎡左右,最低价4900元/㎡起。

  我们之所以用了这么多的“笔墨”去着重的写晖达,其实主要的目的是:北大紫境府即使是低价7400元/㎡卖洋房,对开封洋房市场能形成的冲击亦有限。

  对,非常直接的说,以目前开封买洋房的客群来说,买湖,买品质,买成熟是三大需求。买运粮河区域,绝对不是真正洋房客群的首选。再引申一下,很多购房者喜欢把“运粮河”和“复兴大道组团”相对比,且觉得运粮河比复兴大道更有投资潜力。

  萝卜青菜,各有所爱。

  但就洋房产品而言,复兴大道在我看来,更胜于运粮河组团。

  复兴大道是“偏而不远”,运粮河是“远而不偏”。这样说的理由在于:

  复兴大道离古城区更近,但向北发展不是城市的主流方向,且推进速度较慢,区域内商业医疗各项生活配套不成熟。但:它离古城区近。

  运粮河,其实更确切的说,现在的运粮河可以分为两部分,一部分是恒大童世界所在的区域,一部分是恒大未来城所在的区域。由于其处在城市的发展主轴,从汴西湖一路过去,简直看到了城市的新起点,新希望,高楼幢幢,万达喜来登,市民之家CBD,自贸区等,对于年轻人来说不过是一脚油门。

  但对于需求洋房的中老年客群来说,菜市场,医院,广场舞,才是第一需求。

  所以,在这个需求之下,就洋房产品来说,复兴大道要胜于运粮河。

  从客群上来说,亦是如此。很多人觉得康桥九溪郡这也偏,那也偏,但他忘了康桥九溪郡的背后有东区,北区,古城区的广大购房群体支撑,这些区域中,尤其是东区和古城区,近年来没有拿得出手的房地产项目,购房需求一直被压抑,当这群人看不到希望的时候,选择接近古城区和东区的北区,亦会成为主要选择。

  从房价上说,康桥九溪郡亦强于运粮河,最显著的标志是:尽管开盘后没有明显的大涨,可康桥没有跌啊。对,没有跌啊!这一点,在当下的楼市,已经很重要了。

  我们再回顾一下康桥九溪郡的开盘数据。

  如果你是仔细看的,那一定会有疑问,为什么今天老提过去的事。

  嗯,这些都是铺垫。

  康桥九溪郡,首开推盘170套房源,去化约150套,开盘去化率约88%。开盘到访约180组,整体成交均价9000元/㎡,大户型均价8500元/㎡,顶层成交均价8650元/㎡,一楼在开盘前已经销售完毕。

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  在2018年,还有一个楼盘,叫中南樾府。

  首次开盘推出了148套洋房,开盘当天去化57套,整体去化率约39%。如果你觉得这个数据很惨的话,那么如果加上2019年首次开盘的项目,这个开盘数据按高低排序的话,可以排到前四。在它前面的有:禹洲嘉誉府,保利城,雅居乐金茂悦棠,在它后面的有:富力湾,大梁府,美的国宾府,融创宸园。

  当然,你也可以质疑这个排序的准确性,毕竟有些楼盘直接是开盘宣布售罄的,只不过后来“又卖了一遍”。至于为啥能成功的“一房两卖”,我也说不清楚。

  继续回到中南樾府,首开均价为9500元/㎡,起步价格8900元/㎡起。

  但,这并不是开封洋房的全部。

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  在汴西湖区域,桃李春风可以扮演着提振开封洋房项目的角色。在2018年6月,推出洋房78套,去化63套,去化率81%。销售价格:一层22000元/㎡,三层13500元/㎡,四层14300元/㎡,五层15200元/㎡,顶层15800-16300元/㎡。

  这就是具备了品牌+品质+地段的洋房项目,可以卖到的价钱。

  如今,它又要启动二期,包含了洋房,合院,小镇中心等项目。

  只不过,此次在桃李春风二期入市前后,它所面临的市场环境已然不同。

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  桃李春风所在的组团习惯性的被称之为“西湖上游组团”或“西湖龙首组团”。如今,这个区域的南侧正在土拍进行时,西侧与高铁站组团正在紧密相连,东侧随着天马广场周边项目的入市,可以说,一个大的“西湖上游生活区”正在形成。

  在这个区域内,仍然会有2.5-3.25容积率的高层项目,如枫华,星联等;也会有1.5-1.7左右的洋房项目,如晖达,涧溪美景等。

  晖达在高铁站附近,最近接连公示了晖达六期11号院12号院。虽然这个项目属于晖达内部的TOP系,但晖达毕竟是晖达。如今四五年年过去了,2019年或者说2020年的开封市场环境,俨然像极了2015年晖达首期洋房产品的那个秋天。

  现在看来,那个秋天,对于晖达是收获,对于当时买房的购房者,也是收获。

  如今是否会梅开二度,我不确定。但我推测,假如市场持续逆行,晖达再晖达,亦是有可能的。这就是前文铺垫晖达项目的原因所在。

  接下来,要重点的说一下,为什么要回忆2018年的中南樾府和桃李春风。

  这是因为:涧溪美景来了。

  它处于近金明大道的区域,地处于东陈庄路的它,可以与金祥路的中南樾府进行对比;

  它近距汴西湖,且住宅部分又是纯洋房产品,可对比绿城桃李春风。

  但它最近似的模板是:康桥九溪郡。同样是洋房+公寓的规划配置,但唯一不同的是,涧溪美景相对而言,位置更好,且外围紧邻涧水河。但品牌影响力和尚未确定的物业是相较于康桥的减分项。

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  *涧溪美景效果图(以开发商公布为准)

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  *橡树庄园鸟瞰图

  在涧溪美景的周边,多年之前有个叫橡树庄园的项目。

  如今,距橡树庄园入市已经有6-7年的时间。那个时候,开封市场学习的项目还是开元;那个时候,喜台-辛堤头城市综合体不过刚刚规划;那个时候,还有澳门豆捞,武夷夜市,东京艺术中心门前还是奥运火炬;

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  *开元景观图

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  *2013年的喜台规划

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  如今来看,天马广场还是一样的天马广场。

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  *2013年的天马广场

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  *2019年的天马广场

  只不过在它的周边,也在悄悄的改变。

  那个时候

  橡树庄园,为不凡者而来

  每个人的心中,都有一座庄园的梦想

  物质至少,精神之外,极少数名门望族的尊荣

  不可一世的傲人品质,亦如主人展现庄重典雅的人生影像

  鼎诚·橡树庄园

  贵胄私享,稀有纯粹院墅

  重现失传已久的庄园精神,再现传奇之境

  鼎献,墅质院落领袖大宅,诚启,开封庄园生活元年

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  *2013年鼎诚橡树庄园的入市单页(部分)




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