• 开封特价精装高层8400元/㎡左右 毛坯高层还会降价吗
  • 资讯类型:地产研习  /  更新时间:2019-09-28  /  浏览:445 次  /  

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目前,开封精装高层价格仍在继续回调。

2018年的逻辑是:北大未名府以6800元/㎡毛坯高层,逼降恒大文旅城/未来城10500元/㎡的精装高层。目前,恒大在售精装高层产品8400元/㎡左右。

2019年的逻辑是:随着雅居乐金茂悦棠,美的国宾府精装产品的价格回调,将会对中意湖以及新区的毛坯高层持续的冲击。至于能发挥的效应,取决于中意湖项目在建工程进度。目前,区域内特价房在8200-8700元/㎡。

而开封西区,目前毛坯高层价格在7800-8300元/平米之间。

之所以,目前精装高层还未对毛坯高层形成降价冲击,主要在于:

1、中意湖前期销售较好的项目雅居乐金茂悦棠,尽管开盘后推出特价房源,但回调的幅度在可控的范围内,且对外基本上无宣传。同时,在舆论上,早期买贵的购房者很难得到支持。简单说的是就是:买房之前都想降价,买过之后都想涨价。但商品房最核心的前提是商品两个字,不同的是,房地产是大宗商品。

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2、工程进度受限,导致可售房源有限。中意湖目前大规模开工的项目基本上仅有融创一家,卖的好坏是另一码事,但融创的速度在区域内属于最快的。除此之外,肉眼可见的工程进度是:雅居乐金茂悦棠相对较快,美的国宾府进展较慢,燕澜府自主体封顶以后从外部看变化基本不大。

3、客户总量依然有限。目前开封市场的销售方式是:蓄一段客户,推20-70套不等的房源,足以去化1周到1个月的时间。

4、关于目前是否适合买房?可以从以下几个角度去甄别:

4-1:负责项目销售的营销总,今年的新盘已经全部更换了1批,后继者的任务是为项目破局,破局的主要手段基本上是依靠价格。营销推广是锦上添花,而价格对于销量才是饮鸩止渴和雪中送炭。

4-2:短期内上涨空间有限。至少在房住不炒政策不松口的当下,开封今年的房价和去年相比并没有实质性的突破,甚至是2019年上半年的涨幅和预期,在2019年下半年又打回了原形。

4-3:受制于工程进度影响,目前市场上少部分项目的可售货源在金九银十期间大量去化以后,后期五证齐全的房源将会越来越少。但现金流的指标一旦拉紧,非常规销售的方式将会出现,而非常规的价格自然也会出现。

4-4:降价的利弊,在两到三年后交付期才会彻底体现。这一届的买房人,真苦。




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