• 用实力撑起开封楼市!2019年已成交11000+套,106+亿,131+万㎡!
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2019-07-27  /  浏览:2075 次  /  

开封向上,购房咨询电话:

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最近的开封楼市迷茫到什么程度?

我想举个例子,大概一月前,汴西湖某项目,一位购房者通过我们,比售楼部最低价优惠了300元/㎡,在限售政策“开与封”之后,选择了退房。结果这套特价房,第二天随即被卖了出去,且高出前期价格约700元/㎡。

这个小案例像极了当下开封楼市的缩影。

前几天,“限售”政策被过度的解读,让平淡已久的开封楼市,突然的躁动起来。躁动起来的后果是,在传统淡季的七八月,购房情绪再一次陷入深度观望期。

一个直接影响可能是:2019年的金九银十可能依然会存在,但存在的前提是:以价换量。同时,市场上团购和特价房源会进一步增多。

于是,在房租难以支撑月供,房价无明显上涨,“大都市圈购房价值观”的逐渐形成等多种情况下,作为三四线的开封来说,楼市似乎进入了“滞销期”,且比2018年下半场更为的艰难。

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没错,在你看空“开封楼市”的时候,开封楼市也悄然的完成了11000+套,106+亿,131+万㎡建筑面积的销售业绩,同时全年销售签约均价达到8000+元/㎡。

但尽管如此,开发商依然显得信心不足。

但综合考量下来,这种信心不足更多的是源于对开封市场的了解不够多。

上半年开封楼市,勉强用“不够疯狂”来形容,多个新开的项目都是惨淡收尾。但与此同时,依然有百强房企信誓旦旦的表明了自己下半年在开封拿地的决心。

整体来说,我们认为:下半年的开封楼市,依然会出现区域性回调的可能,即,部分购房热点组团会继续降价。这些组团的特征是:

1、购房基数不足的组团:即对外无力吸引郑州投资客群,对内无法吸引开封及县区客群。

2、刚需置业特征明显的组团:即吸引刚需的购买点,在规划层面最终难以兑现。区域供应量大,且区域内项目有临近年底团购的惯例,经常在区域内竞品开盘期间推出特价房和进行价格战的组团。

3、百强房企扎堆且已开盘价格不被购房者接受的组团:当百强房企扎堆的时候,你永远无法判断到年底是否会上演神操作。同时出现以下两种情况:开盘滞销后大幅降价依然滞销的项目,因前期资金链紧张而造成工期搁置又急于回款的项目。

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我们这一轮开封楼市出现的困境是:

1、大都市圈置业观强劲的当下,越来越多的开封人(尤其是最有实力购买的客群)如今已开始出现异地置业的苗头;

2、郑州投资客群缩减;

3、城市向西发展的动力受到质疑,尤其是体现在郑开大道沿线商业商务用地的开发进度明显滞缓,自贸区发展的速度低于预期;

4、受购房者追捧的汴西湖组团,近年来在售的房地产项目实在有限。

 

回到数据端,近几年开封楼市的年销售数据为:

2015年,全市房地产销售总额128.26亿元;

2016年,全市房地产销售总额为169.51亿元;

2017年,全市房地产销售总额为206.36亿元;

2018年,全市房地产销售总额为191.17亿元;

截止到2019年7月25日,全市房地产销售总额为106亿。

预测2019年终数据在2016年与2018年之间,在180亿左右。

从数据端的表现,当下的开封楼市依然是健康且正常的。从目前来看,在下半年能在数据端为开封楼市销量做贡献的楼盘大体上会有:禹洲嘉誉府,美的国宾府,新惠华府,亚新大梁府,富力湾,永威梅隆郡,西湖印象,新龙御都国际,中南林樾,郑东恒大文旅城,恒大未来城,雅居乐金茂悦棠,郑开橄榄城,东润银基望京,帝湖世家,海马公馆,恒大帝景,晖达温莎尚郡,晖达新世界,碧桂园保利城,鼎立国际城,康桥九溪郡,绿城桃李春风,蓝城诚园,弘阳燕澜府,枫华西湖湾,圣桦城,奇瑞金域华府,融创宸园等。部分在下半年无法取得预售证的项目,在销售数据端的贡献将体现在2020年。

 

至此,对于影响开封楼市下半年的几个关键点在于:

1、封土期和预售证的节点;

2、未取得预售证的房企,以何种方式应对现金流;

3、在售项目的价格稳定性,具备区域市场影响力的楼盘价格回调或上涨的方式,回调或上涨楼盘的数量;

4、弱区域低价楼盘的营销力度与分销手段,强区域高价楼盘的销售增量。


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