• 【713见】雨季+封土期,开封9大组团购房价值悄然转变
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2019-07-11  /  浏览:1245 次  /  

开封向上&西湖印象

一线湖景,绿城物业

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  雨季到来,加上坊间传闻封土期亦比往年提前,对于项目的工程进度来说,是极大的考验,尤其对于新项目来说。对于购房者来说,这意味着:或许在今年的金九银十期间,开封的在售项目将形成定局,未入市或为拿到预售证的项目,将在2020年3月再次启动。

  这也就是说,将近半年的“新房源空置期”。购房者会把关注点进一步聚焦到在售项目上。具体来说,开封未来的市场可以分为以下几个组团:

  1、新组团:南区组团,天马广场组团;

  2、老组团:汴西湖组团,中意湖组团,高铁站组团,自贸核心区组团,运粮湖组团,金明大道组团,复兴大道组团等;

  新组团:南区组团

  对于区域型客户来说,尤其是南区的客户,在2019年或许会增加新的购房选择。

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  从项目品质方面来说,可以粗略的概括为刚需产品。即:在开高东南方向,或入市新项目,产品类型包含多层洋房和公寓两大类型。公寓的面积为25-30㎡左右,多层洋房的面积为60-130㎡左右。

  对于老南区且不愿意搬迁的客户来说,这是一个选择。

  新组团:天马广场组团

  除此之外,天马广场组团将会在2019年-2020年3月迎来关注期。

  这其中包含以下几个项目:涧溪美景,鼎立意向土拍地块,新建投首个项目复兴大厦。区域产品的类型包含:多层洋房,公寓,商业,高层等。

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  根据目前的项目周期判断:鼎立意向土拍地块,预计在第三季度拍地。涧溪美景地块或将在第三季度启动项目的工程部分,新建投复兴大厦或将在第三季度启动项目的工程部分。

  对于有意在此区域内购置洋房的产品,可以提前了解下涧溪美景。

  对于项目来说,它的优势在于地段+产品。项目位于天马广场,涧水河畔,汴西湖东岸,在这个区域内,较为纯粹的洋房产品已经是绝对稀缺的产品类型。

  老组团:运粮湖组团

  组团的竞争和城市的竞争,城市群的竞争一样,都需要产业和人口。

  对于运粮湖来说,它可能是郑汴对接未来核心的区域。但对于购房者来说,未来何时来,这是个问题。目前,开封自贸区正在加码产业建设,但作为四线城市,可招商引资的资源确实很难达到预期。

  这个组团是开封的“新贵”,区域新,房价贵。

  但横向对比,在各组团竞争中,基本上得不到开封土著居民的青睐。当然,对于郑东,县区客户来说,较为有吸引力。他们看中的十年后的价值。但当下的开封楼市,运粮湖组团是价格体系最不稳定的区域。

  这一区域有:基本涨不起来的北大未名府,也有价格体系可以随时调整的恒大项目。

  所以,对于这一区域而言,短期投资未必能见到理想的收益,至于长期来说,你需要考虑自持期间:房屋租不出去,同时还房贷,加上房屋老化等一系列问题。

  但综合比较而言,这一区域有政策,有正在引进的产业。

  但至于未来,至少从中意湖来看,盖写字楼容易,但引进企业太难。同样,这个问题也会出现在运粮湖组团。

  老组团:汴西湖组团

  进入到下半年以后,汴西湖组团的关注度会明显提高。

  这主要在于:资源的唯一性。你可以说湖景不值钱,但湖景确实是诸多购房者买入的关键点。因为隐藏在湖景之后的是:政府近十年对于区域的推动和改造。

  对于下半年的汴西湖来说,有三大值得关注的项目:

  1、西湖印象

  没错,能瞰湖的项目越来越少。

  这就是资源唯一性的体现,对于西湖印象项目来说,年底迎来交付期。从目前来看,大多数的购房者,依然在观望,观望的原因主要是:清盘期,是否会有打折的房源。

  说的通俗点,就是不敢买,怕买亏了,买完之后房源进行特价打折。

  但:中意湖组团新盘的价格体系稳定之后,区域内龙首区域项目入市之后,汴西湖龙腹组团的价值亦会进一步凸显。从另一个角度来看,目前项目所剩余的房源,确实大户型偏多,所应对的基本上是改善型客群。

  2、禹洲嘉誉府

  作为2019年下半年开盘的百强项目,首推叠墅产品对于项目的首开去化率来说,确实是个挑战。目前,项目的叠墅样板间将于近期开放。

  对于项目要借鉴参考的案例是:19年6月底开盘的中意湖某百强房企的高端项目,其首开成交房源仅3-4套。首开的价格体系,对于项目来说至关重要。

  3、海马公馆

  在海马公馆二期入市以后,海马公馆一期将成为绝版产品。

  同时,对于二期来说,走的是差异化的竞争路线。从产品区间上来看, 高层面积区间:110-160平方米;洋房面积区间:150-220平方米。基本上可以说,没有小户型,打造的是改善型小区。

  对于西湖龙首组团来说,这样的产品定位是符合区域需求的。

  对于西湖龙首组团来说,产品面积趋小,尽管面临总价较低,但对于刚需刚改客群来说,其接受度不高的原因主要有两点:区域不够成熟,心理上觉得“震”不住龙首区域。而对于改善客群来说:产品面积小,不考虑。

  这可能也是富力湾,当前面临的尴尬所在。

  老组团:中意湖组团

  中意湖的价值已然不用多说,至少在今年购房者心中的地位,足够。

  对于大多数购房者来说,这都是当下首选的区域。因为:开封主流百强房企的项目都在这一区域。包含了:美的,雅居乐,金茂,建业,碧桂园,绿城,融创等7个房企。

  但这一区域面临的困境是:

  由于处于开封房价的第一梯队,加上大多数的开封购房客群依然是以价格作为评判项目的重要因素,所以这一区域的销量,目前尚没有达到预期。

  这一区域的主要问题:

  开发商吹过的牛逼,能不能在两到三年后交付时兑现。

  这一区域,也是未来开封市场“维权”可能性最高的区域。尤其是对于销量难达到预期的项目,降标是必然的手段。所以,在这一区域来说,购房者要多观察。

  对于下半年的中意湖来说,有四大值得关注的项目:

  1、新龙御都国际

  学区+工程进度的优势会在中意湖价格体系稳定之后,逐步体现出来。

  作为本新龙来说,在大宏目前基无储备地块之后,这是开封市场唯一可以笑傲江湖的本土房企。其在开封开发多年,品质口碑较佳,是深受本地购房者信赖的房企。嗯,从目前来看,确实不用加之一。

  2、美的国宾府

  美的进入开封以后,尤其是参观完邯郸区域的项目之后,给我的印象一直是中规中矩。

  中规中矩,在当下的开封楼市环境中,是毫无置疑的褒义词。对于购房者来说,这意味着稳定。说白了就是,你不用对它期待太高,但它就是在做一些比较实在的东西。

  对于区域内的房企来说,内部规划的有湖景。

  对于区域内的房企来说,规划的有智能智慧产品。但对于这项功能,需要一定时间内的接受期。除此之外,美的的物业在区域内最接地气的。至少在我去过的中意湖项目里,美的的物业是为数不多不进行停车引导,开车门的。

  但对于购房者来说,现在进行停车引导开车门的“好”物业,能否持续保持,也是关键所在。

  3、绿城春江明月

  绿城在开封的项目有很多,对于购房者来说,判定绿城的品质,只有一个因素,资金。

  即:绿城愿不愿意在合作项目中投入资金。绿城合作的开发商是否资金链充沛。

  绿城桃李春风的背后是新建投和绿城投入资金,绿城春江明月是大河系开发商,已开发大河东都。

  4、碧桂园建业新项目,绿城紫薇公馆,雅居乐金茂悦棠等项目

  在区域内,这些项目亦有看点。分别体现在:或许落地建业筑系产品,但碧桂园操盘。目前在团购,价格有很大的优势。中意湖区域,目前销售较好的项目。

  老组团:高铁站组团

  在这一区域,购房者短期内没有太多的选择,无非是永威梅隆郡或者亚新大梁府。

  两大项目未来的竞争焦点:价格。

  对于永威梅隆郡来说,毛坯产品背后的品质性价比。

  对于亚新大梁府来说,精装产品背后的价格性价比。

  三季度末,可能会启动建业总部港项目。但对于写字楼销售来说,目前开封市场基本上无较为成功的案例。对于开封高铁站来说,目前也没有更清晰的规划。

  尤其是在商业投资低迷的当下,建业亦面临不小的挑战。

  区域内重点关注项目:永威梅隆郡,言简意赅的说,品质。足够了。

  老组团:复兴大道组团

  在这一区域,下半年的看点主要集中在:

  碧桂园国控保利城变更为碧桂园保利城之后,首期地块由保利全部负责,后期地块仍有碧桂园接手,据悉案名为碧桂园江山赋。

  除此之外,康桥九溪郡能否熬到现房销售,且全面提升价格。康桥九溪郡后期地块,是否如期启动。

  中房桂园,能否向市场确认利好消息?

  老组团:金明大道(集英街)组团

  蓝光雍锦汇的工程进度过于缓慢,新惠华府的首开价格,中南樾府的工程与销售的平衡,这是这个区域内比较值得关注的因素。

  总之,从目前来看,区域内的性价比已经悄然的在体现。

  作为购房者,下半年不妨把关注点放在这一区域,因为:

  1、8000元/㎡左右毛坯高层的价格,对于这一区域来说,是相对性价比的选择。

  2、帝湖世家的洋房产品,或许会推出特价房源,较为值得关注。

  老组团:自贸核心区组团

  对于购房者来说,东润望京的部分房源是可以购买的。

  至少对于已到访售楼部的老客户来说,部分房源的价格,基本无抗性。但这一轮福利期,基本上已经过去。对于下半年的开封市场来说,尽管洋房价格体系依然不够稳定,但对于品质+价格较为稳定的东润望京来说,可以考虑。

  我依然坚信,在销售任务和现金流的压力下,中意湖的融创会扮演洋房市场特殊的角色。

  但对于真正购置洋房的客群来说,品质比价格更重要。

  更多的信息,7月13日活动,与您分享。

  活动时间:2019年7月13日上午9点-11点

  活动地点:金耀路与七大街交汇处美的国宾府二楼会议室

  活动抽奖礼品:

  一等奖1人,美的电饭煲1个;

  二等奖2人,美的炒锅各1个;

  三等奖3人,美的电热水壶1个;

  到访礼:精美茶壶1个。

  活动相关话题如下:

  1、开封中意湖区域10分钟航拍视频,用200-500米的高空角度俯瞰中意湖区域的发展;

  2、开封市场上半年总结及下半年市场走向分析判断,即:在开封市场是呈现“上半年热下半年冷”,还是“上半年回暖,下半年升温”?

  3、为什么开封市场频繁的出现少量特价房,且预期中要团购的项目有哪些?

  4、大湾区部分项目介绍,包含富力旅居地产,珠海项目介绍(1.3-6.5万元/㎡的价格区间)。

  活动参与方式:

  扫描下方二维码,联系小编(个人微信号:abcdl6789)报名

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