• 沉寂多年东区或再掀波澜 低于开封市场房价约2723.05元/㎡
  • 资讯类型:本地楼市  /  更新时间:2019-06-24  /  浏览:1308 次  /  

开封向上&西湖印象

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东区最开封。

对于东区来说,它的核心居住区主要是“两横三纵”。即:西起劳动路,东至工农路,南至滨河东路,北至新曹路,以汴京路为中轴。粗略的可以概括为:“东区四大豪宅”,“四大老厂区家属院”,“三大待开发地块”。

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简单的来说:

东区四大豪宅:皇家华韵,公园世家,绿都上河城,蔚蓝加州;

四大老厂区家属院:化肥厂家属院,化建家属院,阀门厂家属院,空分厂家属院;

三大待开发地块:大城东郡地块,紫御华庭地块,惠济花园地块。

 

具体来说:

1、大城东郡项目:目前已重新取得4#、5#、6#、7#楼及地下车库(一期)的施工许可证。

2、紫御华庭地块:随着城东大市场的升级改造启动,近期该地块的热度又一次重燃。这主要也是因为:近年来的东区少有房地产项目,该地块在东区现有地块(含规划)中,开发难度相对简单,位于处于近东区核心居住区,具备撬动老东区客群的能力。

东区市场情况:

1、近年来,可参考的项目仅有东信公馆,位于李长庄附近,非东区核心居住区。

2、去化率对比:可售房源576套,目前签约去化率接近80%。

3、房价对比:已售房源均价5275.18元/㎡,低于开封市场均价7998.23元/㎡(截止到6月22日的开封市场均价)约2723.05元/㎡。

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回到近期炙手可热的紫御华庭地块。

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项目前期规划基础信息:

总建筑面积:30万平方米,安置区面积4万㎡,可售商品房楼栋13栋, 住宅面积:17.48万㎡,商业面积:2.43万㎡, 地下车位1026个, 总户数1734户。

项目SOWT分析:

S-优势:

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地段相对较佳:项目近处东区核心居住区,生活配套一应俱全。

地域性矛盾增强:同时,随着已居住区域的住宅愈加老旧,区域内常住客群年龄愈加变大,居住矛盾日益体现。

W-劣势:

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近距化肥厂:从地块南望,即可看见化肥厂。尽管近年来化肥厂搬迁至祥符区的消息屡次提及,且时间节点逐步加快,但对于这块地而言,化肥厂依然是需要规避的因素之一。

O-机会:

开发空置期:东区基无项目在售,东区地缘性客群已有近5年的光景,无在售商品房可买。

T-威胁:

房价接受度:由于近年来无在售项目,对于房地产的理解经历了一段较长的空白期。即:区域内客群对于项目定价的理解程度,如果依然停留在“皇家华韵-绿都上河城-御景湾”等同期时代,那么对于项目来说,价格则是最大的障碍。

产品接受度:在区域内已有年轻化刚需客群搬出后,老龄化客群的购买力。这种购买力表现在产品上则更为明显,以该地块规划来看,纯高层的设计,能否匹配,是项目面临的挑战之一。当然,东区地缘性客群仅是项目客群的一小部分,大部分依然未祥符区(开封县)客群。

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另一块地,大城东郡地块。

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近期项目的相关动态:

大城东郡项目,目前业已重新备案,土地使用面积为47474.4平方米,总建筑面积为10.2万平方米。同时,已重新取得4#、5#、6#、7#楼及地下车库(一期)的施工许可证。同时,或在办理二期建设工程规划许可证。

项目SOWT分析:

S-优势:

首期地块规划的洋房产品,在启动销售后,为区域内唯一多层带电梯(停车位)的商品房在售项目。项目近距汴京公园,医院+菜市场(劳动路与新曹路路口,新增劳动路农贸市场)配套齐全。

W-劣势:

项目前期遭遇的困境,使得意向客群对项目仍旧信心不足。

O-机会:

东区核心生活区近5年没有房地产项目。

T-威胁:

区域内客群购买力有限,同等价位洋房产品在开封选择性多。

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对于东区市场来说,地缘性客群应呈主力需求之势。

但同时,东区房地产市场的开发将会更大规模的吸纳祥符区的客群。

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拍摄地点:祥符区东京九里商业街

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拍摄地点:祥符区世纪广场

从祥符区航拍图上可以看出,目前祥符区的重点发展发现依然在东部区域的黄龙工业园区,而对于东方国际和项目所处的西部区域,短期来看在规划层面上依然是空白。但对于祥符区而言,西部区域是接洽开封市区(顺河区、禹王台区)的重点区域,是未来祥符区的重点区域。

在房地产层面,近年来也仅有东方国际借助市场大涨之际迅速完成项目的销售。而对于此后入驻祥符区的建业,绿城轻资产合作项目来说,如今在量价层面也达不到预期。


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