• 518开封楼市疯狂开盘,600+认筹客户何去何从
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-05-21  /  浏览:705 次  /  

    对于上半年的开封房地产市场来说,5月18日是个重要的日子。

    雅居乐金茂悦棠和复兴大道的一个项目将开盘时间定在了这一天。而大梁府目前暂未明确对外公布,但大概率会在5月18日或前后。至少,从目前的各种信息来看,这3个项目的认筹(定存)客户,超出了600组(含重叠/水客)。

认筹客户数量排序是:雅居乐金茂悦棠>大梁府。

    但:自周六(5月11日),悦棠启动房源落位以来,客户流失率亦较大。抗性主要在于:房价预期再一次被拉升。同时,在开盘前不到一周的时间内,启动了前期接触已久的二手房中介渠道,用于客户增量。


    目前的开封市场,经历了小阳春之后,市场信心已经全面提振。

    但在多盘竞争之下,各种销售手段频出,加之19年土地出让相继启动,很多有意在开封摘地的房企,对开封市场愈发的琢磨不透和忐忑。其实,大不可必。

    从2018年开始,如果你回顾多个百强项目的营销节奏,会发现:始终在纠结,时而高大上,时而接地气。具体体现在两个层面:

    1、项目入市的时候,用句通俗的话说是:吹牛不上税。品牌好,房价高,Top系,10000+元/㎡。到了认筹受到阻力的时候,8XXX元/㎡起,能买洋房也能买精装高层。到了开盘前夕,抱歉,这价格不卖了。言而无信,出尔反尔的结果是:让开盘的活动现场,连续背锅,相继创下了两次开盘低于50%的开盘率。

    2、无论是各个层面,都显的特别抠。由于抱着高周转和大品牌的心态,觉得有种一入市就会受到购房者“万人空巷”的追捧。但在购房者对比了户型,样板区,包含到访售楼部送的礼品之后,发现真的是难以和预期的房价在一个水准。

    当然,对于百强开发商来说,他们也有自己的顾虑。做好产品吧,怕开封人没钱,买不起。做便宜的价格吧,不符合自己开发商的品牌调性(也可能因为觉得也没什么钱赚)。但实际上呢,开封真的没有购买力吗?西湖边的毛坯洋房不也卖到15000+元/㎡了,高铁站的高层毛坯大户型不也10000+元/㎡了。

    说的极端一点就是:    要么就大方的给一个好产品,哪怕买不起,也认了。    要么就大方的给一个便宜的价格,哪怕稀XX,也认了。

    但总想着用一个一般的产品,卖一个好价格,却连基本的“梳妆打扮”都懒得做,最终的结果,显然不会太好。


    没错,这一轮开发商背负的“任务”是把开封房价再次推上5位数。

    目前开封市场有4个正在认筹/定存的项目,其中2个的预期开盘价在9500-10000元/㎡(成品精装)左右,1个项目的开盘价在8800-9500元/㎡(成品精装)左右,另一个项目的开盘价预计在7500-8000元/㎡(毛坯),临湖逼近10000或+元/㎡(毛坯)。

    在西区当下最热点的购房组团(中意湖-北高铁),两个拟开盘的项目都给出了分期首付。其中,一个是20%,或支持公积金;另一个是,根据户型面积,首次付款5-10万元,剩余首付两年内付清。

    在蓄客方面:在入市阶段,基本上都给出了11000-13000元/㎡的价格预期。但在进入开盘最后冲刺阶段:给出了两个价格区间,一个是8350元/㎡起的特价房,一个是均价10000元/㎡的预期开盘价。


    对于购房者来说,可以明显的感觉到:

    特价房成为蓄客增量的主要手段,低首付成为抢客的关键因素。

    在此时此刻,他们纠结的是“观望还是出手?”

    很多时候,并不需要太多。因为,现实已经给了你答案。

    比如:你冲着8350元/㎡去的时候,抱歉,房源有限。

    比如:你冲着5-10万元首付分期去的时候,说的跟其它的首付你不用还似的。


    站在开发商的立场上来说,从综合开发成本来看,9200元/㎡含装修的高层房源,是当下开封市场比较适中的价格。但对于大多数的开封人和购房者来说,这样的房价确实超出了“购买力”,尤其是在房价没有呈现新一轮大涨的当下。

    做一个简单的对比,如今房价的首付差不多可以在几年前全款买房。

    这,太可怕了。

    也形成了现在的尴尬局面:8000元/㎡左右的毛坯高层反而比9000+元/㎡的成品高层更好卖。原因有两点:资金有限的    人买不起,有钱的人看不上。

    廉颇老矣,尚能饭否?

    对于进入开封的百强开发商来说,同样有此疑问。

    即:开封,这座城市有没有刚需?这座城市还有没有购买力。

    答案显然是毫无疑问,属于开封刚需时代的代表莫不过于集英街至三大街,县区客群和年轻客群持续涌入。但对于当下来说,开封市场依然隐藏着一批改善客群的购买力。对于他们而言,他们中的大多数依然住在老房子里,他们的地缘人脉工作等各种关系,如今仍多集中在老城区,有换房的需求但骨子里对古城的热爱和坚守,让他们对城市向西的框架拉伸从不怀疑,但也不会轻易搬入这个区域。

    对于房企而言,琢磨不透这帮老开封,就很难在当下的开封楼市有作为。


    目前的开封房价,呈现的是“螺旋式上涨”的姿态。

    在进入抢客周期后,分期首付,也是应对开封市场购买力在观望的一种方法。尤其是低首付,是抢客的更有效的手段。但通常来讲:低首付与“高房价”是一对“组合拳”。

    对于此次开盘的悦棠和大梁府来说,基本上两类客群。但相比而言,大梁府,此次呈现出来的是:改善型更强,客户对价格接受度较高,从项目体验上来看,目前亦做的较好。同时,也更容易产生购房冲动。在已有的2万认筹金的基础上,再掏个3万或者8万就可以买套房。

    但,如果说风向标楼盘,还是雅居乐金茂悦棠。

    从它的身上,可以看到19年进开封的百强房企的所有纠结。

    上一个和它类型的项目是18年的中南樾府。

    也可以说,目前市场上所有的房价,销售政策,都是根据悦棠项目的一举一动来制定的。


    如果你真不知道如何选择,那么不妨等到5月18日开盘当天。

    刚需,什么时间买房都刚好。无论房价涨跌,跟你都没什么关系。如果有所怀疑,可以参考集英街的诸多项目。一方面是“二手房有价无市,不好出手”,一方面是在当下的西区,卖了集英街,你仍然需要高价买一个房子,且失去了成熟的生活环境。

    而,对于改善型客户来说,你买的是产品,而不是价格。


    哪有什么选房攻略,掏真金白银的是你们。不是我这种,站在旁边,淡定的看着开封房地产市场的人。永远不要相信一个不买房的人。尤其是在这几天。


    感谢你,看到最后。相信,你所看到的,这一轮买房,你不会吃亏。山盟海誓的承诺只是花言巧语,实实在在的彩礼多少才体现了内心真正的诚意。你是要和这个房子打几十年交道的,价格不一定是全部的因素。考虑一下邻居的圈层,无非是多脚油门的事。

    毕竟,踩油门多的地方。毕竟,赶在差不多同一个时间段上下班进电梯回家的时候。


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